山東省菏澤市建設(shè)用地使用權(quán)評估資產(chǎn)評估今日新訊

日常的土地評估業(yè)務(wù)以出讓、劃撥轉(zhuǎn)出讓、di押、土地使用權(quán)價值分析等評估目的為主，用地性質(zhì)主要為國有建設(shè)用地使用權(quán)。而集體建設(shè)用地使用權(quán)的評估業(yè)務(wù)較少，一是因為集體建設(shè)用地使用權(quán)禁止流轉(zhuǎn)，無評估市場生長的土壤，因此少有人花錢來評估集體建設(shè)用地使用權(quán)值多少錢；二是因為當(dāng)前評估行。業(yè)內(nèi)對集體土地評估缺少統(tǒng)一的、權(quán)威的指導(dǎo)思想，在技術(shù)上、理論上較難操作。

而縱觀當(dāng)前我國的土地所有制，分為兩類，一是城市土地，歸國家所有；二是農(nóng)村土地，歸農(nóng)民集體所有。國家所有的土地，享有完全的占有、使用、收益和處分權(quán)；而集體所有的土地，其土地使用權(quán)享有占有、使用、收益和受限制的處分權(quán)。具體表現(xiàn)為，國有土地使用權(quán)可自由公開交易，但集體土地卻只能限于耕種或村莊內(nèi)公共建設(shè)，不能di押和買賣。

暫且不論集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的具體操作方式，對集體建設(shè)用地使用權(quán)的使用表現(xiàn)形式做一點討論。

集體建設(shè)用地使用權(quán)使用的表現(xiàn)形式，除農(nóng)村公共設(shè)施，一般為宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)，現(xiàn)實工作中還有一類集體建設(shè)用地使用權(quán)，就是農(nóng)民三產(chǎn)用地。

一、宅基地使用權(quán)的價格評估

宅基地使用權(quán)，是經(jīng)依法審批的由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織分配給其成員用于建造住宅的沒有使用期限限制的集體建設(shè)土地使用權(quán)。

（一）成本逼近法，其評估思路為假定用地為生地(農(nóng)用地或是未利用地)，通過層層開發(fā)建設(shè)資金的投入，最終形成可利用地塊所付出的直接費用，包括農(nóng)用地取得費(征地費、補償費、青苗費)，對集體建設(shè)用地，此部分價值的測算可理解為農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后耕種該宗地的損失，還得考慮相關(guān)稅費、土地增值收益等等，根據(jù)用途特性，通過相關(guān)因素修正最終得出宗地使用權(quán)價值。

（二）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。在制定了基準(zhǔn)地價的城區(qū)周邊，可參考相近區(qū)片的基準(zhǔn)地價采用基準(zhǔn)、地價系數(shù)修正法進行評估。

（三）剩余法。采用剩余法的評估思路，對房地產(chǎn)開發(fā)后的價值的測算，可借鑒房地產(chǎn)開發(fā)中價值定位中的成本加成法確定，或是根據(jù)周邊住宅出租的客觀租金還原測算，通過剔除相關(guān)費用，剝離得到宗地的價值。

二、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)價格評估

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)，是經(jīng)審批的由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過投，資或其他方式向從事非農(nóng)生產(chǎn)經(jīng)營性活動的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)提供的集體土地使用權(quán)。

對比國有工業(yè)用地劃撥土地使用權(quán)的特性分析，我們不難發(fā)現(xiàn)，這兩種用地性質(zhì)的內(nèi)涵較為相似，其評估理論與方法與前點宅基地使用權(quán)的評估相近，可按上述的方法進行評估。

三、農(nóng)民三產(chǎn)用地使用權(quán)評估

集體三產(chǎn)用地，一般是指政府在征用農(nóng)民集體土地后，安置給農(nóng)民集體的第三產(chǎn)業(yè)用地，通常指除農(nóng)業(yè)、工業(yè)、建筑業(yè)以外的其他各業(yè)用地，具體如商業(yè)(農(nóng)貿(mào)市場)、辦公樓、公寓等。

若此類用地不考慮權(quán)屬性質(zhì)的因素，土地的開發(fā)利用經(jīng)濟效益也相當(dāng)明顯（如用于出租），因此對其評估的理論與方法，筆者較為贊同第一種觀點，即此類用地不用于zhuan讓，僅按開發(fā)建設(shè)后以出租的方式利用。

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