名稱(chēng)：湖南智能養(yǎng)老養(yǎng)生公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告概要
項(xiàng)目地點(diǎn)：湖南省衡陽(yáng)市珠暉區(qū)。
項(xiàng)目定位：打造精品高端養(yǎng)老地產(chǎn)，創(chuàng)5A級(jí)環(huán)境、五星級(jí)服務(wù)，成為衡陽(yáng)市中高端養(yǎng)老的示范社區(qū)。
占地面積：：總占地面積約161畝，一期用地58，799.0㎡（88.20畝），二期用地48，548.5㎡（72.82）。
土地性質(zhì)：商服、城鎮(zhèn)住宅用地轉(zhuǎn)讓?zhuān)K止日期到2054年7月。
規(guī)劃建筑面積：約21萬(wàn)平方米。
投資預(yù)算：8.5億元人民幣（不含稅）。全部建設(shè)完成后總價(jià)值約14億元。
容積率：容積率為1.7，綠化率達(dá)38%以上。
核定床位：：6，000張床位，其中自理型3，600張、護(hù)理型2，400張。
湖南智能養(yǎng)老養(yǎng)生公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告概要
建設(shè)情況
項(xiàng)目分兩期建設(shè)，其中一期由12棟多層公寓住宅（具體為祿1、祿2、祿3、祿5、祿6、福1、福2、福3、福5、福6、福7、福8）、1棟員工宿舍、1棟康復(fù)醫(yī)院組成；二期由7棟多層住宅（具體為祿7、喜1、喜2、喜3、喜4、喜5、喜6）、12棟獨(dú)棟別墅（財(cái)園），1棟21層高層住宅（吉園）、1棟老年活動(dòng)中心、1棟物業(yè)管理樓、1棟餐飲管理中心組成。一期2013年開(kāi)工建設(shè)，主體工程已經(jīng)全部建設(shè)完工，并已完成3萬(wàn)㎡裝飾，部分已投入運(yùn)營(yíng)，已經(jīng)入住有100多個(gè)床位，其他已進(jìn)入裝修階段。二期老年活動(dòng)中心完工，7棟多層住宅主體工程完工量在85%以上（其中祿7、喜5、喜6主體已完工），物業(yè)管理及餐飲服務(wù)基礎(chǔ)框架己打好，進(jìn)入施工階段。
運(yùn)營(yíng)模式
采用物業(yè)管理（租售結(jié)合）+養(yǎng)老服務(wù)，地產(chǎn)養(yǎng)老新模式。將部分住宅和老年公寓用來(lái)銷(xiāo)售，快速回收資金并對(duì)持有型物業(yè)形成支持。創(chuàng)造性地將老人購(gòu)買(mǎi)的自有產(chǎn)權(quán)住房經(jīng)公證評(píng)估后進(jìn)行委托經(jīng)營(yíng)，通過(guò)以諸如長(zhǎng)期對(duì)外租賃、拍賣(mài)出售或指定轉(zhuǎn)讓等方式籌集老人的一次性終生養(yǎng)老費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)了養(yǎng)老方式的改革創(chuàng)新，真正做到了將社區(qū)養(yǎng)老和金融杠桿性養(yǎng)老有機(jī)結(jié)合起來(lái)。
盈利結(jié)構(gòu)
1、房屋銷(xiāo)售收入：計(jì)劃再銷(xiāo)售50，000㎡，公寓單價(jià)6，930/㎡，養(yǎng)老別墅15，000/㎡。
2、養(yǎng)老經(jīng)營(yíng)收入：每張床位按24，000元/年。
3、政策補(bǔ)助：城企普惠養(yǎng)老專(zhuān)項(xiàng)支持2萬(wàn)元/床位（一次性），政府補(bǔ)貼1，200元/床位/年。
4、醫(yī)院運(yùn)營(yíng)收入。
5、客戶(hù)消費(fèi)性及其它收入。
項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)
1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)：交通便利，實(shí)現(xiàn)衡陽(yáng)市區(qū)一小時(shí)通勤交通圈、30分鐘區(qū)內(nèi)生活通勤交通圈，不僅可以滿(mǎn)足衡陽(yáng)城區(qū)老人養(yǎng)老需求，還可滿(mǎn)足衡陽(yáng)市周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)養(yǎng)老需求，所處自然環(huán)境也是絕佳的養(yǎng)老康復(fù)之地。
2、政策扶持重點(diǎn)項(xiàng)目：項(xiàng)目被市政府列為市重點(diǎn)民生養(yǎng)老工程，并被全國(guó)老齡辦列入“全國(guó)百家智能化養(yǎng)老實(shí)驗(yàn)基地（首批）試點(diǎn)單位”。財(cái)政補(bǔ)貼力度大，提高公司的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。
3、配套服務(wù)優(yōu)勢(shì)：綜合性養(yǎng)老服務(wù)，硬件配套標(biāo)準(zhǔn)高，康復(fù)、護(hù)理型、借助型、失能失智老人都可收住。結(jié)合二級(jí)綜合醫(yī)院，可免去了老人看病奔波之苦，打通醫(yī)養(yǎng)護(hù)一體化服務(wù)。我們有老年俱樂(lè)部、協(xié)會(huì)，不僅養(yǎng)老，還豐富了業(yè)余生活；
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